سالهاست بخشی از معاملات مسکن و زمین با قولنامه انجام میشود؛ خانهای که چند بار دستبهدست شده، زمینی که سالها پیش خریداری شده یا ملکی که به دلایل مختلف هنوز سند رسمی ندارد. برای بسیاری از مالکان، همان قولنامه قدیمی سندی قابل اتکا بوده است.
اما با اجرای قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و شکلگیری سازوکارهای جدید برای ثبت معاملات، بیتوجهی به وضعیت حقوقی املاک قولنامهای میتواند در آینده دردسرساز شود. البته این موضوع به معنای بیاعتبار شدن خودکار همه قولنامهها نیست؛ بلکه ضرورت بررسی دقیق وضعیت هر ملک را بیشتر میکند.
۱. زنجیره معاملات ناقص
ممکن است ملکی چندین بار معامله شده باشد، اما یکی از حلقههای این زنجیره با مشکل مواجه باشد. فوت یکی از فروشندگان، نبودن ورثه، اختلاف درباره اصل معامله یا فقدان یکی از اسناد میتواند اثبات حقوق مالک فعلی را دشوار کند.
۲. فروشنده مالک یا صاحب اختیار نبوده باشد
در املاک مشاع، خانوادگی و ورثهای، صرف داشتن یک قولنامه به این معنا نیست که فروشنده اختیار انتقال تمام ملک را داشته است. گاهی اختلاف سالها بعد، زمانی آشکار میشود که یکی از شرکا یا ورثه نسبت به معامله اعتراض میکند.
۳. سند رسمی یا سابقه ثبتی متفاوت وجود داشته باشد
یکی از جدیترین خطرها زمانی است که اطلاعات مندرج در قولنامه با سوابق ثبتی ملک تطابق نداشته باشد. ممکن است شخص دیگری در دفتر املاک بهعنوان مالک رسمی شناخته شود یا درباره پلاک، حدود و مساحت ملک اختلاف وجود داشته باشد. در چنین شرایطی، یک برگ قولنامه بهتنهایی پاسخگوی همه مسائل نیست.
۴. ملک ورثهای باشد
معاملات مربوط به املاک ورثهای حساسیت بیشتری دارد. بررسی گواهی انحصار وراثت، میزان سهم هر وارث، وضعیت مالکیت و حدود اختیار فروشنده پیش از معامله اهمیت زیادی دارد؛ زیرا اشتباه در همین مرحله میتواند سالها بعد به اختلاف میان خریدار و ورثه منجر شود.
۵. اختلاف در حدود و مشخصات ملک
گاهی مشکل اصلی، مالکیت نیست؛ بلکه خود ملک است. تفاوت مساحت، مغایرت حدود اربعه، تداخل با پلاک مجاور یا اختلاف میان وضع موجود و سوابق ثبتی، از جمله مسائلی است که بهویژه در زمینها و املاک قدیمی دیده میشود.
۶. قولنامه قدیمی را کافی بدانیم
قدیمی بودن یک معامله، بهخودیخود به معنای بینیازی از بررسی نیست. با حرکت نظام معاملات ملکی به سمت ثبت رسمی، تعیین تکلیف وضعیت اسناد و معاملات قدیمی اهمیت بیشتری پیدا کرده است. بنابراین بهتر است مالک صرفاً به این دلیل که سالها از انجام معامله گذشته، موضوع را خاتمهیافته تلقی نکند.
۷. بررسی را به زمانی موکول کنیم که اختلاف ایجاد شده است
بسیاری از مشکلات ملکی زمانی آشکار میشوند که مالک قصد فروش، اخذ سند، انتقال ملک به ورثه، تفکیک یا انجام معامله جدید را دارد. آن زمان ممکن است مشخص شود که یکی از معاملات قبلی ایراد داشته یا وضعیت ثبتی ملک با تصور مالک متفاوت است.
پیشگیری همیشه به معنای طرح دعوا نیست. گاهی بررسی اسناد، سوابق ثبتی و زنجیره معاملات، پیش از هر اقدام دیگری، میتواند از شکلگیری یک اختلاف طولانی جلوگیری کند. در مقابل، اگر اختلافی ایجاد شده باشد، انتخاب عنوان دعوا و مسیر حقوقی مناسب بدون شناخت دقیق سوابق ملک ممکن است نهتنها مشکل را حل نکند، بلکه آن را پیچیدهتر کند.
قولنامه را نگه دارید؛ اما به آن اکتفا نکنید
ملک قولنامهای الزاماً ملکی بیاعتبار یا بدون پشتوانه حقوقی نیست. آنچه اهمیت دارد، شناخت دقیق وضعیت همان ملک است؛ از سابقه معاملات و اسناد گرفته تا وضعیت ثبتی، مالکیت فروشندگان، حقوق ورثه و حدود و مشخصات ملک.
به همین دلیل، مالکان املاک قولنامهای بهتر است پیش از فروش یا انتقال، وضعیت حقوقی و ثبتی ملک خود را بررسی کنند. یک بررسی دقیق و بهموقع در بسیاری از موارد میتواند از اختلافی جلوگیری کند که حل آن بعدها ماهها یا حتی سالها زمان ببرد.
قانون جدید را میتوان فرصتی برای بازنگری در وضعیت املاکی دانست که سالها بر اساس قولنامه معامله شدهاند؛ زیرا در حوزه ملک، اطمینان از مالکیت فقط به داشتن یک سند یا قولنامه ختم نمیشود، بلکه به شناخت درست سوابق و وضعیت حقوقی ملک وابسته است.
گاهی یک معامله ارزان، فقط یک معامله ارزان نیست؛ قیمت پایین ممکن است بهای پنهان یک مشکل حقوقی باشد.
به گمان من، اکنون زمان آن رسیده است که نگاه جامعه به «ملک قولنامهای» تغییر کند.
نه باید مردم را ترساند که هر قولنامهای بیاعتبار است و نه باید به آنان اطمینان کاذب داد که داشتن یک برگ قولنامه برای همیشه کافی است. واقعیت میان این دو قرار دارد.
دارنده ملک قولنامهای باید امروز بداند ملکش دقیقاً کجاست، سابقه ثبتی آن چیست، زنجیره انتقالش چگونه است، ادعای او بر چه مبنایی شکل گرفته و آیا مشمول مقررات ثبت ادعا میشود یا خیر.
اگر پاسخ این پرسشها روشن نباشد، نگهداری قولنامه در گاوصندوق مشکل را حل نمیکند.
قولنامه را باید خواند؛ اما ملک را باید شناخت. بازار مسکن سالهاست با قیمت، متراژ و تعداد معاملات سنجیده میشود. شاید وقت آن رسیده باشد یکی از شاخصهای مهم دیگر را هم در نظر بگیریم: حجم املاکی که در ظاهر متعلق به اشخاصاند، اما وضعیت حقوقی و ثبتی آنها هنوز تعیین تکلیف نشده است.
این املاک، اگر امروز تعیین تکلیف نشوند، فردا فقط یک مشکل ثبتی نخواهند بود؛ بلکه میتوانند به اختلاف خانوادگی، معامله معارض، دعوای مالکیت و سالها رفتوآمد در مراجع قضایی تبدیل شوند.
بمب بازار مسکن، همیشه آن چیزی نیست که قیمتش ناگهان بالا میرود.
گاهی بمب، ملکی است که همه فکر میکنند صاحب دارد؛ اما هنوز معلوم نیست از نظر حقوقی، صاحب آن دقیقاً چه کسی است.
نظر شما